Ejendomsmarkedet er cyklisk. Det betyder, at perioder med vækst ofte efterfølges af perioder med korrektion. For investorer kan det virke skræmmende, men kriser giver også værdifulde erfaringer. Hos Nordic Estates bygger vi netop vores konservative tilgang på de indsigter, som tidligere nedture har efterladt.
Finanskrisen 2008–2010: da gearing blev giftig
Under finanskrisen blev det tydeligt, hvor farligt det kan være at arbejde med høj belåning. Mange investorer havde finansieret ejendomme med meget høje LTV-niveauer og variabel rente. Da bankerne strammede vilkårene, og renterne steg, kollapsede økonomien i mange projekter.
Læren: Hold gearing på et moderat niveau, og arbejd med faste rammer for rente og afdrag. Det er præcis derfor, vi i dag typisk arbejder med omkring 50–65 % belåning og foretrækker fast rente.
Dotcom-krisen i starten af 2000’erne: når økonomien køler ned
Selvom dotcom-boblen primært handlede om teknologiaktier, ramte den også ejendomsmarkedet. Virksomheder gik ned, og kontorlokaler stod tomme. Tomgang blev den store udfordring.
Læren: Ejendomsinvestering handler ikke kun om mursten, men i høj grad om lejere. Derfor vælger vi kun ejendomme med dokumenteret drift og solide lejekontrakter – og vi undgår områder, hvor lejerne er for afhængige af én enkelt branche.
1990’ernes ejendomskrise i Danmark: når optimismen løber foran virkeligheden
I starten af 1990’erne oplevede Danmark en hård ejendomskrise. For mange projekter blev sat i gang på baggrund af optimisme snarere end realiteter. Overudbuddet af kontorer og boliger førte til store tab og konkurser.
Læren: Vi investerer ikke i spekulativt nybyggeri eller udviklingsprojekter uden lejere. Vores filosofi er konservativ: hellere et stabilt cashflow fra eksisterende lejere end et teoretisk løfte om fremtidige gevinster.
Coronakrisen: robusthed i et uforudsigeligt marked
Under coronakrisen blev det tydeligt, hvor vigtigt det er at have en diversificeret portefølje. Mens hotel- og detailsektoren blev hårdt ramt, klarede boligmarkedet og mange kontorer sig relativt godt.
Læren: Spredning af risiko er afgørende. Derfor sammensætter vi porteføljer med forskellige typer ejendomme og flere lejere. Det giver stabilitet – også når uventede kriser rammer.
Fælles træk på tværs af kriserne
Selvom kriserne er forskellige, viser de alle de samme grundprincipper:
- For høj gæld er en tikkende bombe
- Spekulativ udvikling øger risikoen dramatisk
- Tomgang og lejerafhængighed er farligere end svingende priser
- Gennemsigtighed og disciplin er det bedste værn mod tab
Hvordan vi arbejder hos nordic estates
Hos Nordic Estates er vores strategi bygget på netop disse erfaringer:
- Moderate gearing-niveauer beskytter mod renteudsving
- Pant i ejendomme sikrer investorernes kapital
- Fokus på stabile lejere minimerer tomgangsrisiko
- Konservativ udvælgelse betyder, at vi hellere siger nej til et projekt, end at tage en spekulativ chance
Vi tror på, at man bedst beskytter sine investorer ved at holde fast i en disciplineret, konservativ model – også når markedet virker optimistisk.
Konklusion
Tidligere kriser på ejendomsmarkedet har vist, hvor galt det kan gå, når man mister jordforbindelsen. Overoptimisme, høj gearing og spekulative projekter har kostet investorer dyrt gennem tiden.
Hos Nordic Estates vælger vi en anden vej. Vi bygger på de erfaringer, historien har givet os: stabilitet frem for spekulation, konservativ finansiering frem for høj risiko og gennemsigtighed frem for urealistiske løfter. Det giver et fundament, der kan modstå fremtidens udfordringer – uanset hvordan markedet udvikler sig.
