Når man taler ejendomsinvestering, er der mange nøgletal, der får opmærksomhed: afkastprocenter, gearing, belåningsgrad og yield. Men ét nøgletal overtrumfer de fleste andre, når det handler om stabilitet og langsigtet sikkerhed: tomgangsprocenten.
Tomgang er nemlig ikke bare et udtryk for, hvor mange kvadratmeter der står tomme. Det er en direkte indikator for ejendommens cash flow, risikoeksponering og robusthed i nedgangstider.
Hvorfor tomgang er kritisk
Et ejendomsprojekt kan have nok så attraktiv beliggenhed, moderne faciliteter og lave driftsomkostninger – men uden betalende lejere er der intet fundament. Tomgang rammer på flere fronter:
- Direkte tabte lejeindtægter
- Øgede driftsomkostninger pr. udlejet enhed
- Større pres på afkast og gearing
- Potentiel negativ påvirkning af ejendommens værdi
Kort sagt: høj tomgang underminerer alle andre styrker ved en investering.
Hvordan vi arbejder med tomgangsanalyse
Hos Nordic Estates betragter vi tomgang som et strategisk nøgletal, der skal vurderes og kontrolleres systematisk:
- Due diligence før køb: vi analyserer historisk udlejningsgrad, lejekontrakternes længde og stabilitet samt lejerprofil.
- Markedsanalyse: vi vurderer områdets efterspørgsel, demografi og konkurrence – ikke kun nu, men i et langsigtet perspektiv.
- Konservativ budgettering: vi arbejder altid med en kalkuleret tomgangsprocent i vores scenarier, også selvom ejendommen på købstidspunktet er fuldt udlejet.
- Aktiv asset management: vi sikrer løbende dialog med lejere, vedligeholdelse af ejendommen og langsigtede kontraktforlængelser.
Hvorfor investorer skal kigge bag yielden
Det er let at lade sig friste af en høj bruttoyield. Men uden at tage højde for tomgang er yielden et misvisende tal. To ejendomme med samme nominelle afkast kan have vidt forskellige risikoprofiler, hvis den ene har stabile lejere og den anden konstant udskiftning.
Derfor er tomgangsanalyse ikke bare et tal til regnearket – det er en risikoindikator, der i praksis kan afgøre, om en investering er sund eller skrøbelig.
Konklusion
Tomgang er det mest undervurderede nøgletal i ejendomsinvestering, men samtidig det mest afgørende for stabilitet og forudsigeligt afkast. Hos Nordic Estates er lav tomgang ikke et heldigt udfald – det er resultatet af en konservativ strategi, grundig screening af ejendomme og aktiv styring af lejerrelationer.
Hos os er ro i maven en del af afkastet – og tomgangsanalyse er værktøjet, der gør det muligt.
