Likviditet forbindes ofte med noget positivt. For den private investor er det attraktivt at kunne købe og sælge aktier fra dag til dag, og i de fleste lærebøger fremhæves likviditet som en styrke. Men i ejendomsinvestering er virkeligheden mere nuanceret. For meget fleksibilitet kan paradoksalt nok være en svaghed – ikke en styrke.
Hvorfor ejendomme er fundamentalt illikvide
Ejendomme adskiller sig fra børsnoterede aktiver på ét centralt punkt: de er ikke likvide. Man kan ikke sælge en ejendom med et klik. Det kræver tid, kapital og transaktionsomkostninger. Denne illikviditet lyder som en ulempe – men i virkeligheden er det en vigtig årsag til, at ejendomsinvestering ofte leverer stabile afkast. Når man ikke konstant kan handle, tvinges investorer til at tænke langsigtet.
Når “frihed” bliver farlig
Mange investeringsfonde og projekter markedsfører fleksibilitet som et salgsargument: “Du kan altid trække dig ud” eller “Vi tilbyder månedlig likviditet.” Problemet er, at den likviditet sjældent er reel. Hvis flere investorer samtidig ønsker at sælge, risikerer forvalteren at stå med et likviditetsgab – og dermed enten tvinges til nødsalg eller må suspendere udbetalingerne. Begge dele skaber uro og mistillid.
Hvorfor bundet kapital skaber stabilitet
I Nordic Estates er princippet det modsatte: kapitalen er bundet i hele løbetiden, typisk 24–36 måneder. Det giver måske mindre fleksibilitet for den enkelte investor, men til gengæld skaber det et sundt og stabilt fundament. Vi kan arbejde med ejendommene uden risiko for pludselige kapitalkrav, og vi behøver aldrig at sælge på dårlige vilkår for at skaffe likviditet.
Denne struktur er konservativ, men den beskytter både projektet og investorerne. Forudsigelighed i kapitalstrukturen giver forudsigelighed i afkastet.
Likviditetens paradoks
Paradokset er tydeligt:
- For meget likviditet kan skabe ustabilitet, fordi projekterne ikke kan modstå pludselige udtræk.
- Begrænset likviditet kan skabe stabilitet, fordi kapitalen får lov til at arbejde roligt og effektivt over tid.
Det betyder ikke, at fleksibilitet altid er skadelig. Det betyder blot, at der i ejendomsinvestering er en hårfin balance – og at en konservativ model, hvor investor og forvalter på forhånd accepterer binding, i mange tilfælde er det sikreste valg.
Konklusion
Likviditet lyder som en fordel, men i ejendomsmarkedet kan det være det modsatte. Når alle vil have mulighed for at sælge hurtigt, underminerer man selve fundamentet for stabile afkast. Hos Nordic Estates har vi valgt den konservative vej: hellere ro i maven og faste udbetalinger end et falsk løfte om fleksibilitet, der i sidste ende skaber risiko.
