I ejendomsinvestering er der mange tal og modeller at holde styr på – men én faktor er mere afgørende end de fleste andre: tomgang. Når en ejendom står uden lejer, forsvinder den primære indtægtskilde, og selv et ellers stærkt projekt kan hurtigt blive presset.
Hos Nordic Estates ser vi tomgang som den største risiko i ejendomsmarkedet – og derfor er netop reduktion af tomgang kernen i vores konservative strategi.
Hvorfor tomgang er så kritisk
Tomgang betyder tab af lejeindtægter, men det er mere end det. Uden en lejer skal ejendommens drift stadig dækkes – forsikringer, vedligehold, skatter og eventuelle finansieringsomkostninger forsvinder ikke.
En periode med tomgang kan derfor hurtigt forvandle et positivt cashflow til et negativt. Og hvor udsving i renten eller værdien af ejendommen kan håndteres med tid, er tomgang et direkte indhug i likviditeten her og nu.
Erfaringer fra tidligere kriser
Historien viser tydeligt, at tomgang er det, der vælter mange ejendomsprojekter i krisetider. Under både finanskrisen og coronakrisen var det ikke selve murstenene, der var problemet – men manglen på lejere. Ejendomme uden stabile lejekontrakter mistede værdi hurtigt, mens ejendomme med solide lejere fortsatte med at levere stabil drift.
Sådan reducerer vi risikoen for tomgang
Hos Nordic Estates arbejder vi med en konservativ udvælgelsesproces, der netop har til formål at minimere risikoen for tomgang:
- Fokus på beliggenhed: Ejendomme i områder med høj efterspørgsel og lav tomgangsrisiko prioriteres.
- Lejekontrakter med solide lejere: Vi ser på lejers bonitet og kontraktlængde – ikke kun på den aktuelle husleje.
- Diversificering: En ejendom med flere lejere fordeler risikoen og gør projektet mindre sårbart.
- Due diligence: Vi gennemgår markedet nøje, inden vi investerer, så vi kender både nuværende og fremtidig efterspørgsel.
- Aktiv drift: Efter købet arbejder vi tæt med lejerne for at skabe langsigtede relationer, der mindsker risikoen for fraflytning.
Tomgang kan aldrig undgås – men den kan håndteres
Ingen kan eliminere risikoen for tomgang helt. Lejere kan gå konkurs, flytte eller ændre behov. Men med den rette forvaltning kan man reducere sandsynligheden og sikre, at ejendommen hurtigt bliver genudlejet, hvis tomgang opstår.
Hos os handler det ikke om at acceptere enhver lejer, men om at finde de rette lejere – og derefter skabe rammer, der giver lyst til at blive.
Konklusion
Tomgang er den største risiko i ejendomsinvestering. Derfor er den også kernen i vores konservative tilgang. Ved at vælge de rigtige ejendomme, fokusere på stabile lejere og arbejde aktivt med driften skaber vi forudsigelighed – og beskytter investorernes kapital mod de udsving, der kan ramme markedet.
Vi tror ikke på at jagte højeste afkast på papiret, hvis det indebærer høj tomgangsrisiko. Vi tror på stabile ejendomme, solide lejere og konservativ forvaltning. Det er sådan, vi skaber afkast med ro i maven.
