I ejendomsbranchen findes der to grundlæggende tilgange til kapitalstruktur: den aggressive, hvor høj gearing og korte tidshorisonter skal levere ekstraordinære afkast, og den konservative, hvor moderate lån, stabile cash flows og langsigtet værdiskabelse er i centrum. På papiret kan den aggressive model virke fristende – især når markederne er medvind. Men historien viser igen og igen, at det er den konservative tilgang, der skaber de mest robuste resultater over tid.
Gearing som tveægget sværd
Gearing er et kraftfuldt værktøj. Når ejendomspriserne stiger, kan høj belåning forstørre gevinsterne markant. Men gearing virker begge veje. Når renterne stiger, eller markedet vender, kan selv mindre udsving føre til dramatiske tab. Projekter med 80–90 % gæld har ganske enkelt ikke den modstandskraft, der skal til for at overleve en periode med pres på indtægterne.
Den konservative tilgang ligger typisk i et spænd omkring 50–60 % belåning med realkreditlån på faste vilkår. Det begrænser risikoen og giver plads til at håndtere udsving i markedet uden at sætte hverken ejendommen eller investorernes kapital på spil.
Hvorfor konservativ struktur giver forudsigelighed
En konservativ kapitalstruktur er ikke kun et spørgsmål om lavere risiko – det handler også om forudsigelighed:
- Stabile renter: Fastforrentede lån sikrer mod udsving i markedsrenter.
- Styrket likviditet: Løftestangseffekten bliver moderat, hvilket giver robusthed i tilfælde af tomgang eller driftsudfordringer.
- Ingen tvangssalg: Med lavere gældsniveauer undgår man situationer, hvor banker kan presse til salg på et ugunstigt tidspunkt.
Denne forudsigelighed skaber ro – både for forvalteren og investorerne – og gør det muligt at levere afkast, der kan regnes med.
Kortsigtet vækst vs. langsigtet værdiskabelse
Aggressive modeller lover ofte afkast på 15–20 % p.a. – men disse bygger på spekulative antagelser om prisstigninger, hurtige videresalg eller komplekse udviklingsprojekter. Når markederne vender, viser de sig ofte at være luftkasteller.
Den konservative model søger i stedet langsigtet værdiskabelse: stabile lejeindtægter, fornuftige finansieringsvilkår og ejendomme i områder med vedvarende efterspørgsel. Afkastet er lavere på papiret – men langt mere pålideligt i praksis.
Eksempler fra kriserne
Finanskrisen i 2008 viste tydeligt forskellen. Aggressivt gearede ejendomsprojekter kollapsede på stribe, mens konservativt finansierede selskaber kunne ride stormen af. Det samme mønster sås under rentestigningerne i 2022–23, hvor forskellen mellem høj og moderat gearing blev tydelig: de solide aktører kunne fortsætte driften uforstyrret, mens de hårdt gearede måtte kæmpe med refinansiering og kapitaltab.
Konklusion
På kort sigt kan aggressiv vækst virke tillokkende. Men i ejendomsinvestering er det langsigtede perspektiv det eneste, der tæller. En konservativ kapitalstruktur skaber den robusthed, der skal til for at levere stabile resultater – år efter år. Det er her, forskellen mellem spekulation og reel investering bliver tydelig.
Hos Nordic Estates er filosofien enkel: hellere et sikkert og forudsigeligt afkast med ro i maven, end at jagte luftige gevinster, der kun holder så længe markedet er med os.
